PRP KANCELARIA

Proponujemy środki prawne, których celem jest minimalizacja ryzyka
oraz zabezpieczenie sytuacji prawnej Klienta.

Zespół PRP Kancelaria Prawo Rachunkowość Podatki
27 stycznia 2016

Nabycie przez spółkę osobową nieruchomości od wspolnika

, ,

Przepisy nie zabraniają sprzedaży rzeczy, w tym nieruchomości, przez wspólnika spółce jawnej. Istnieją natomiast wątpliwości, jeżeli chodzi o skutki takiej sprzedaży na gruncie przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) - dalej u.p.d.o.f.

Przed ich wskazaniem przypomnieć trzeba, że spółki jawne nie są podatnikami podatku dochodowego. Podatnikami tymi są wspólnicy tych spółek, u których przychody oraz koszty uzyskania przychodów powstają proporcjonalnie do ich praw do udziału w zysku (zob. art. 8 ust. 1 oraz art. 8 ust. 2 pkt 1 u.p.d.o.f.). A zatem z punktu widzenia przepisów u.p.d.o.f. koszty uzyskania przychodów powstają u wspólników spółek jawnych, a nie w spółkach jawnych. Inaczej jest na gruncie przepisów ustawy z dnia 15 września 2000 r. - Kodeks spółek handlowy (Dz. U. Nr 94, poz. 1037 z późn. zm.) – dalej k.s.h. Przepisy te przewidują, że spółki osobowe, w tym spółki jawne, mogą we własnym imieniu nabywać prawa, w tym własność nieruchomości i inne prawa rzeczowe, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana (zob. art. 8 § 1 k.s.h.).

Mając na uwadze powyższe należy wskazać, że istnieją dwa możliwe stanowiska odnośnie skutków sprzedaży rzeczy, w tym nieruchomości, przez wspólników spółek jawnych tym spółkom. W grę wchodzi przyjęcie, że:

  • sprzedaż taka generuje pełny przychód u wspólnika dokonującego sprzedaży, a jednocześnie poniesione przez spółkę wydatki na zakup stanowią koszty uzyskania przychodu dla wszystkich wspólników spółki jawnej (proporcjonalnie do ich udziału w zysku spółki – zob. art. 8 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 8 ust. 1 u.p.d.o.f.),
  • sprzedaż taka stanowi częściowo sprzedaż przez wspólnika dla "siebie samego", a w konsekwencji przychód u niego powstaje tylko w części, a koszty uzyskania przychodów z tytułu takiego zakupu powstają tylko u pozostałych wspólników.

Ze względu na brzmienie art. 8 § 1 k.s.h. więcej przemawia za pierwszym scenariuszem (podobnie jak ma się rzecz w przypadkach odwrotnych, tj. w przypadku sprzedaży rzeczy przez spółki jawne wspólnikom tych spółek – zob. przykładowo interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 2 grudnia 2010 r., ITPB1/415-867/10/DP). W przedstawionej sytuacji sprzedaż nieruchomości przez wspólnika spółce spowoduje powstanie u niego podlegającego opodatkowaniu przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości (nie upłynęło bowiem 5 lat od końca roku, w którym przedmiotowa nieruchomość została nabyta – zob. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f.). Przychód ten powstanie w wysokości wartości nieruchomości wyrażonej w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszonej o koszty odpłatnego zbycia (zob. art. 19 ust. 1 u.p.d.o.f.). Przychód ten pomniejszony o koszty jego uzyskania (jeżeli takowe wystąpiły) opodatkowany jest u wspólnika spółki jawnej podatkiem dochodowym według stawki 19% (zob. art. 30e u.p.d.o.f.).

Dla spółki jawnej zakup przedmiotowej nieruchomości nie różni się od analogicznego zakupu dokonanego u podmiotu zewnętrznego. Przedmiotowa nieruchomość – zakładając, że jest to grunt niezabudowany (z treści pytania nie wynika, aby chodziło o zabudowaną nieruchomość) – winna zostać przez spółkę zaliczona do środków trwałych niepodlegających amortyzacji (zob. art. 22c pkt 1 u.p.d.o.f.).

Cena sprzedaży przedmiotowej nieruchomości może zostać oparta na podstawie aktualnego operatu szacunkowego. Zastosowanie takiej ceny powinno wyłączyć ryzyko zakwestionowania przez organy podatkowe ceny określonej w umowie (uprawnienie takie przysługuje organom podatkowym na podstawie art. 19 ust. 4 u.p.d.o.f.).

Żadnych skutków sprzedaż przedmiotowej nieruchomości przez wspólnika spółce jawnej nie wywoła na gruncie VAT. Z treści pytania nie wynika bowiem, aby wspólnik spółki jawnej był podatnikiem podatku VAT, a więc aby sprzedaż przez niego tej nieruchomości podlegała opodatkowaniu tym podatkiem. Oznacza to, że umowa sprzedaży tej nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (zob. art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm. – dalej u.p.c.c.), a podatnikiem z tego tytułu będzie – jako kupujący – spółka jawna (zob. art. 4 pkt 1 u.p.c.c.).